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我用3年实战,为你总结我的菲律宾买房经验!

2020-08-13

2015年,是我认识菲律宾买房的元年,因为身边有个朋友一次性在菲律宾买了5套房子,当时我还有点犹豫和为难,菲律宾房子这么低廉吗?至于半打半打的卖?

但1年后的2016年,我月开始做了菲律宾房东。一直到现在,整3年的时间,我一共在大马尼拉买了6套房子,眼看着买的房子从只有一个地基到拔地而起50层,看著外国人是如何一点一点“强占”菲律宾房市的。

这几年,不说道翻倍翻倍的赚到,但认同是套套利润了的。今天,我就用我3年空战的经验,为大家还原成一个我眼中的菲律宾买房历程,总结一下我这三年来的“空战”经验!

1,开发商是一切决定的前提!

好的开发商有多重要我就不说了吧。菲律宾目前我接触过的几大开发商,Ayala,SMDC,DMCI,Rockwell等的一些大的开发商,他们的项目几乎是个个买的很好,很多时候抢走不到一手房源,就不能去市面上等二手的了。但二手房源溢价也一定是有的,很多炒房的人赚到的就是这个差价。

大的开发商,实力雄厚,房子质量好,地段好,价值也就高。价值越高的项目就越是炙手可热,不仅外国人爱人卖,本地人也爱人买。马尼拉这几年房价上涨的这么得意,相当大程度上也是外来买房者推动的。

话说回来,因为菲律宾很多房子都是期房,买房,尤其是在海外买房,害怕的就是钱付了开发商跑路了。而大的开发商,信用和市场背书都摆在那里,会轻易坑你,毕竟人家还要在当地经商,我的很多朋友都回答我,海外买房毕竟有所不同国内,万一开发商坑我的房产证或者产权怎么办(菲律宾房子都是永久产权),这时候我会必要告诉他它,只要选择大的开发商,这种情况基本上就会再次发生的。

而且,大家广泛对于期房相当大的担忧就是烂尾,那就更建议大家买大的开发商的项目了,人家背后有银行,还有很多上市了,毕竟,买房之前,资金安全才是前提。

2,为什么菲律宾是一个高杠杆买房的好地方?

其实很多国内买房的人都比较深谙此道,这个众说纷纭开始来自于香港。说白了就是以小博大,用比较较低的投放去撬动更大的资产,而菲律宾就是一个非常适合用高杠杆买房的地方。

因为它的缴纳方式太好了。国内买房动辄上百万的首笔缴付,这里充足支付10来套房子的首笔缴付了。很多大的开发商的项目,比如SMDC的房子,甚至是0首笔缴付。我开始在2017年就买了两套SMDC10%首笔缴付的房子,两套一共20来万,就在曼达卢永,西边是makati,东边是ortigas,南边是BGC,被三个马尼拉的大CBD包围,2019年交房,只是我去年就卖出去了。

因为地段的原因,我买的这两套房刚过了一年,房价就涨了很多,我转卖一买,缴了尾款,后来算了一下,差不多赚到了十五六万,当然了,我赚的这点钱,和在菲律宾买房玩游戏的风生水起的人可比没法。

继续说这个0shou bi fu kuan,比如说一套60万的房子,一般只要10-20%,也就是十来万块钱。但是这10-20%的钱,还可以分个一两年,甚至两三年缴纳,然后月月还个一两千块钱的月供,相当于“0首次付款“了。

这是什么意思,这一下子就把能在菲律宾买房人群的资金门槛大大降低了,几万块钱还能分期,基本上所有中产都能精彩无压力。而如果是置业买房赚钱的人,可能卖个五套,甚至10套,比如我那个朋友。

3,买房的区域怎么选

这其实也是我开始认识菲律宾买房时候头疼的一个问题。现在我给大家一个真诚的建议,就是,结合你的支出来。

几个核心区域,金融核心makati的房价要至少要3-4万/平,帕塞在马尼拉的定位是赌城、娱乐中心,博彩行业的老家,房价真心高,至少要3-5万/平了,其他两个CBD Ortigas和BGC的均价也差不多要3万上下。

但是你要知道,菲律宾因为土地私有,所以核心区的价值可能不单单反映在房价上,还有他的“稀少性”,几年前几个大牌开发商还在这些核心区域大兴土木,现在也越来越开始往北部奎松、南部alabang和东部发展了。

所以目前这些核心区域的期房项目比几年前少了不少,能卖的很多都是现房项目。

如果你预算充裕,在这些区域买房当然是不俗了,无论如何,地段还是老大。20、30平米的小户型,60、70十万人民币卖个现房,还能租赁赚到租金,也还不俗。而且,你安心,菲律宾的租金收益,是比国内强劲不告诉多少倍的,就算在东南亚也是领先水准。

但是,如果你支出没有那么优渥,三五十万,也不是无法卖。但是可以往几个核心区周围的住宅区走走。这里面我比较看好的就是北边的奎松。

历史原因,奎松被叫做“菲律宾老大哥”,以前也是菲律宾的首都。现在奎松市,是马尼拉面积大也是人口多的市,商业肯定是没核心区域那么发达,但是,真的不补人。买房,没有人的话,那和买了一堆钢筋水泥有什么区别,你能指望钢筋水泥给你赚钱吗?

4,房子出租,租给谁?

这一点,菲律宾入门级玩家都能为你解答一二。人口过亿,马尼拉人口密度是北京的20多倍,菲律宾是真的补房子。而且重要的是,70%都是年轻人,平均年龄24岁。而且为什么说菲律宾幸福指数很高?我去菲律宾实地考察的时候也能感觉到。

当地人基本不存钱,有多少花多少,但同时也因为大部分都是年轻人,没什么积蓄,普通收入每个月三四千块人民币,大部分都用来租房了。

刚我说道的比较寄予厚望的北边的奎松,就是这么个吸引年轻人来住的住宅区。因为它房价相对便宜,不到2万/平,租金也就相对低廉点。要知道,几个核心区域的房租动辄小户型的也要三四千人民币一个月。

这也就是为啥,马尼拉人下班通勤时间那么宽,2个小时纯属正常,能让他们岿然不动。核心区房价低租金高,还不如去低廉点的地方寄居。其实这就跟在北京国贸上班的人在通州住差不都的道理。

5,其他一些小TIPS

a,关于贷款。很多人问我,菲律宾买房能无法贷款。这里的建议是不建议你贷款。首先,外国人在本地银行是很难贷款的,即便能带,利率也非常高,8-15%差不多,实在不划算,毕竟本来也没有多少钱的房子。

b,保有原始文件、合约等一切材料。首先一定要选值得信赖的平台,不然万一中途帮助你买房的顾问有人员变动,你也不至于被来回推诿,其次,如果开发商承诺房子是配备家具或者租给之类的,忘记一定要写到合同里,给你的权益一层修整的保障。还有就是,在交付一切费用的时候一定要保留收据之类的涉及材料,拍照留证,推倒不是说担忧开发商坑你,只是一切口头确保都不能作为法律凭证,还是得留存个纸上的证明。我朋友买房的时候就遇到过,实际上付尾款的时候和原计划的价格不合乎,后来一查,是中间遗落了一项涉及费用。凡事拔个心。

c,关于交房。如果你买的房子是现房,或者是到了交房时期的新房(一般开发商会在交房6个月之内交房),那么验房的时候一定要仔细检查,否有其他的问题,比如电线走位之类的,一旦你在交房协议上签字了,就默认你接受一切现状了,有任何问题提早明确提出来。

以上就是我关于菲律宾买房的一点经验谈,个人建议,买房,尤其是在海外买房之前,一定要做好准备工作,充份理解国家房产市场的现状和发展前景,根据自己的预算自由选择适合买房的区域。

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