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我的血泪经历:“借名买房”能不碰就不碰

2020-08-13

(原标题:我的血泪经历:“借名买房”能不摸就不摸 | 探讨315)

作者:时代财经 黄银桥

图片来源:图虫网

出租汽车政策自2010年诞生以来,至今已经走过了十个年头。十年间,随着市场的波动,出租汽车政策一直反反复复,但无可否认的是,在一线城市,出租汽车显得越来越严格。广州、深圳要求非本市户籍连续社保三年变五年、上海单身非沪籍人士没有购房资格、北京暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款,容许通过企业卖住宅……

不少在一线城市打拼的人因为限购丧失了购房资格,但上有政策,下有对策,一种畸形的楼市现象也应运而生--借名买房。借名买房,顾名思义就是借别人的名额买房。

这一投机取巧的方式虽然圆了不少人的置业梦,但也着实给相当大一部分人带来了困惑。因为借名买房引发的纠纷比比皆是,甚至不少血脉至亲反目成仇、对簿公堂。

借名买房并不违法,那么在合法的前提下,出资人和借名人该如何规避风险?

借名买房能不摸就不摸

2016年是中国房地产行业的一个重要节点。这一年,碧恒万三巨头将行业规模带上了三千亿的新时代,全国各地的房价不断刷新,深圳更是领涨全国。还乡客数据表明,这一年深圳房价从2015年的33426元/平涨至53454元/平。

看著深圳房价的疯涨,再加长期租住的房子时常遭遇房东随意涨租,王敏华(化名)产生了买房的念头。

来自湖北的她在深圳工作多年,虽然有购房资格,但深圳房价觉得太高。而附近的广州,房价要比同为一线城市的深圳低很多,加上弟弟在广州有购房资格,最后经过一家人的商量,她选择借弟弟的名额在广州购房。

王敏华卖给的是广州南沙一套约70平的单位,总价在100万元左右。这套房子借出的是弟弟二套房的名额,王敏华一下子给了七成首付,为了增加还贷时间,她只选择了五年期的房贷。买房后,王敏华也离开了工作多年的深圳,到广州新的去找了工作。

2017年,尽管调控政策不断,但一线城市房价依然正处于上行地下通道。在限签、禁售等约束下,广州商品住宅仍录得2.03%的涨幅,均价达到28578元/平,王敏华2016年买下的房子也在短短一年中升值了。

矛盾随之而来,2017年看著房价不断下跌,王敏华弟弟开始挟着她卖房,尽管弟弟在广州已经有一套房居住,且王敏华的新房是与父母同寄居。弟弟生气的卖房原因,是看见房价下跌,他想要交还该购房名额用作自己投资。

由于2017年还充公房,房子没房产证不好使出,在等待房产证期间,王敏华曾与弟弟多次协商交流,也产生了很多矛盾,但弟弟始终不肯让步,最终不能按弟弟的意愿出售。

王敏华的房子最终在2019年10月上海证券交易所卖出,售价约160万元。这距离她偿还房贷只剩一年多,但王敏华却又重新变成了“无房一族”,原本跟她一起在新房同住的父母,也要跟着她新的租房。

经此一役,王敏华对于借名买房一事十分后悔,“什么都掌控在别人手上,还要看别人脸色。当初应该咬咬牙听从同事的建议在深圳福田买个杨家破小,现在即使还不起贷变卖也比借出弟弟的名额现在变卖利益要来得大。”王敏华说道,这类根本性有可能产生纠纷的事项,能不摸就不碰。

借名买房的梁倩(化名)也遭遇了这样的烦心事。在广州白云区化妆品公司工作的梁倩,因为没购房名额,选择借用舅舅的名额在广州购房,首付、房贷、购房申请等用的是舅舅的名义,但全部都自己借钱知会。

等到自己有购房资格的时候,梁倩想把该套房子卖掉,但却遭遇了舅舅的阻扰。舅舅声称,买房子闲置了他的名额还让他身负贷款,如果要卖房,需要扣三十万房款作为补偿,否则不过户。

梁倩与舅舅的纠纷不了私自解决问题,尽管没闹得上法庭,但梁倩也只能寻求法律途径解决问题。最后通过律师协商,梁倩给舅舅支付了几万元赔偿,但这份亲情因为这场纠纷变了味。

律师支招“避坑”借名买房

在严格执行限购政策的城市中,像王敏华、梁倩这样借名买房的案例屡见不鲜。然而,这个看起来顺利规避政策的明智之举,一不小心就很更容易变为“鸡飞蛋打”的局面,如王敏华被迫卖房,梁倩无奈赔偿金,更甚者,最终反目成仇、对簿公堂。

作为楼市出租汽车下的特殊产物,借名买房本身不违反法律的强制性规定或伤害社会利益、国家利益,京金诚同达(深圳)律师事务所郑绪华律师回应,借名买房合约本身是合法有效的。

但在实践中,由于出资人没名义上的房屋所有权,往往面临着不少风险。如借名人擅自将房子出售或抵押,然后卷款逃跑;借名人负债,房子被法院查封;借名人再婚要分割财产;借名人离世,合法继承人主张继承房子……

环宇京茂律师事务所徐越惠律师表示,我国物权法规定房屋是登记制,对外有公示效力。也就说道,房屋被借名人向第三人出售后,出资人很难向第三人要返房屋。

在《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第二款亦规定:借名人将房屋背叛给第三人,借名人以无权处分为由主张只得房屋的,不予反对。

不过,房子有可能没办法要回,但钱可以追回。郑绪华律师指出,若房子出售,出资人有权获取出售扣除的全部资金,给与借名人的赔偿金(若有)以双方既有约定或协商结果为准。

当然,出资人随时可能陷于钱房两机的困境,但借名人也不是几乎没有风险,比如购房名额没了,或者出资人一旦断供,借名人有可能面对债务等。

目前来看,限购政策一时仍无法放松,这也意味着很多人将难以“上车”。如果没购房资格,又实在想借名买房的话,双方该如何回避当中的风险?

在法律层面看来,为了避免事后纠纷,做好事前协商是必不可少的,毕竟当初关系好时拍着胸脯打包票的人,有可能分分钟食言。郑绪华律师指出,在借名买房时,借名人与出资人不应签署明确的合同,约定房屋最终产权归出资人所有,并在出资人主张归还时由借名人使用权将房屋过户给出资人。

徐越惠律师表示,出资人及借名人只要在公平自愿的条件下,且不违反合同法第七条的规定:当事人议定、履行合同,应该遵守法律、行政法规,认同社会公德,不得妨碍社会经济秩序,损害社会公共利益,签订的协议是合法有效的。

另根据广东浅大地律师事务所李律师建议,出资人可通过以下方式回避借名买房的风险:

1、去找对人。必须找信任的人借名额,要做心里有底。

2、签好协议。签好代持协议、代持声明书,可给借名人录视频,让其在视频中递交代持声明书。

3、资料全部挥。买房的所有资料和房产证等必须放在自己手上,防范代持人背地里出售房子或抵押房子,保留好首付款和房贷的交纳凭据。

至于借名人,应尽量把名额借给能全款买房的人,实在要贷款的,不应通过银行做按揭贷款,避免选择信用贷、高利贷、消费债等。