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二手房指导价政策逐步完善后续涨幅将继续回落?-南方都市报·奥一网

2021-01-21

来源:南方都市报

   

2020年06月16日

       

版次:NA04

   

作者:王鹏钧

“统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极效益,生产生活秩序持续完全恢复,住房市场需求获得进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格有所上涨”。6月15日上午,国家统计局已完成5月份全国70城一、二手住宅销售价格指数的发布,国家统计局城市司首席统计师孔鹏对此解读。

总体来看,全国各线城市一手房销售价格环比涨幅均有所扩大,二手住宅涨幅与上月相同或微阔;其中,一线城市一手房价格同比涨幅与上月基本相同,二手住宅涨幅有所不断扩大,二三线城市涨幅则沿袭回落态势。

价格上升

学区、金融等因素叠加

易居研究院智库中心研究总监贤跃进表示,一线城市整体来看,二手房交易不至于疯狂,目前价格上扬的一个重要原因是学区房的领涨,“部分片区学区房概念抹黑厉害,后续涉及部门须要加强学区资源的管控等相关管理,也要留意教育资源的均衡投入”。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉显然,一线城市整体二手房价格的回落,是深圳房价的传导效应与现阶段严格货币政策叠加效应的结果,疫情过后,金融上对于行业的纾困政策改善了市场预期,其中也还包括货币发行量的增加,“今年两会表达的一个信号就是M2和社会融资总规模的增幅必须比去年要明显快速增长,这个对大位市场预期起着了相当大起到”。

沿袭上涨

二手房价格涨幅收窄

在过去的5月,深圳二手房价格表现如何?国家统计局数据表明,较4月来看,深圳5月新房价格继续下跌,二手房价格涨幅则略微收窄。具体来看,深圳新房价格环比4月上涨0.6%,涨幅大于4月的0%,二手房价格环比4月下跌1.6%,涨幅较4月收窄0.1个百分点。

对比四个一线城市来看,深圳一、二手房价格同比涨幅的数据均居首位,并远超强四城均值,但环比涨幅的数据均被上海、北京扳平。

二手房价格尤甚。5月深圳二手房价格同比涨幅为12%,位居四个一线城市首位,且远超强均值4.1%;与之对应,二手房价格的环比涨幅为1.6%,与4月1.7%的环比涨幅比起下降0.1个百分点,且被北京1.8%的涨幅值超过。

环比涨幅的收窄在近一年的深圳房价数据展现出中并不常见,自去年7月开始,深圳二手房价格的环比数据就一直领涨四个一线城市至今;比如去年10月,北京、上海、广州三城的二手房价格环比均经常出现下跌,但唯独深圳为正值。

刚须要“浮现”

连动换房市场需求释放

李宇嘉指出,就深圳市场而言,5月份深圳二手房价的沿袭下跌是情理之中,3、4月份深圳楼市受投资需求、学位房等因素影响二手房价格拉升,5月份这些因素又进一步延续。此外,据其发现,由于整体市场气氛的造就,5月份以来改善型需求、刚需也在进一步抬头。

李宇嘉向南都记者提供的一组数据显示,5月份的深圳二手房交易中,面积段坐落于60-90㎡之间、90-140㎡、价格段位于500万以上的房源成交价占比提高,例如60-90㎡占比由4月份的44.3%提高至45.9%,价格在800万元以上的占比则由3月份的7.7%提升至5月份的11.8%。

与之对应,面积在60㎡以下的房源成交占到比则自3月以来“三连跌”。李宇嘉对此解读,这组数据解释将近段时间的换房市场需求正明显增加,换房连动改善和刚需两端,因而换房市场需求的减少也不会带动刚须要的减少。

李宇嘉表示,另一个可证明这一点的是,深圳龙岗、罗湖等区的成交价在明显走高,“这说明全市刚必需很显著的获释”。

区域楼市

龙岗、宝安是主力市场

深圳市住建局旗下的房地产信息平台数据显示,5月深圳二手住宅成交价套数为8553套,环比下降11.4%,成交面积为70.7万㎡,环比上升7.3%。根据深圳中原研究院的梳理,5月8553套的成交价成绩在近一年各月中排名第二,也刷新最近半年来的成交价新高。

其中龙岗、宝安是主力市场,分别成交价2286套、2010套,尤其是龙岗。期内龙岗成交套数环比上升25.3%,深圳中原分析认为,主要因素在于坂银地下通道于4月底的通车及地铁10号线的试运行。据理解,坂银通道连接深圳市中心与龙岗坂田,将通行时间缩短至12分钟,地铁10号线则横向跨越深圳市中心与龙岗,“由于龙岗区交通便利性的提高以及相对合理的价格,更有了置业者的关注”,深圳中原分析指出。

此外,深圳中原也监测找到,深圳5月唯有面积段在60-90㎡区间的二手住宅成交价活跃度回落,其他面积段的二手住宅成交价占比都出现下滑;成交价的主力户型也呈现同样趋势:5月深圳二手住宅成交价中2房户型成交价占比回落2.4%至30.1%,3房户型成交价占比与上月基本一致——4月深圳二手成交中3房及以上户型成交占比下降,5月并没有保持寄居这种趋势。除此之外,其他户型成交占比均经常出现下滑。

  焦点

  二手房指导价能起到锚定片区房价的作用

业主对二手房后市预期或上升

一方面是二手房价的沿袭上涨,另一方面是二手房价环比涨幅的略微回落。国家统计局数据表明,期内深圳二手房价格的环比涨幅为1.6%,与4月1.7%的环比涨幅相比下降0.1个百分点。

据李宇嘉分析,4月以来政府对部分涨幅过快的片区启动了二手房指导价调控,造成市场出现一定的降温,“每个片区都有一个指导价,你的上海证券交易所价格低于这个价格太离谱,比如超过楼盘成交价均价的50%,那就对你的网签进行容许,打不出网签合同,交易戛然而止”。

在其显然,深圳二手房价先前走势亦各不相同这一政策能否很快成熟期:二手房指导价能起着一个锚定片区房价的起到,二手房价格锚定后,新房价格也不会围绕这个标准而不敢胡乱定价,从而也不会出现一二手房倒挂的情况;李宇嘉表示,一二手房价格的倒挂最终又会传导至二手房价格的上涨。新房价格与二手房价格两者互为循环,“最近几个新房项目的入市掀起抢购潮都说明了这一点,二手房市场的涨价已影响到新房交易。”

目前,深圳楼市正掀起所谓的“打新”潮,即不受一二手房价倒挂影响,禁售的一手商品房买到即赚到,受此“投资性”购房观念影响,数个筹备入市项目未雨亭火,有楼盘因备受注目不得不发出“喝茶酬劳”辟谣声明,还有坐落于光明、龙华的楼盘门口排起夜间认筹长队。深圳中原监测的数据也表明,5月的投资客占到比为35.62%,较上月回落了4.94%。据深圳中原涉及工作人员介绍,这一调查数据出自客户购房时的自律填上。

深圳中原总经理郑叔伦指出,房住不炒下炒房资金大量转入房地产已经不太现实,但是现在房地产对于资金吸引力仍在,从保值能力和资金配备的看作,大家还是不愿把钱放到房地产上。大位经济和资产配备必须两股力量支撑着房地产稳定。

对于深圳二手房后市,深圳中原也分析认为,随着深圳市房地产市场专项治理行动执法力度的增大,业主对后市的预期也随之下降。预计近期在新房供应增加和市场监管加强的双重起到下,二手成交会相对冷静。

采写:南都记者 王鹏钧