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冲击之后,二手房和租赁市场面临更严峻的挑战!

2021-01-21

婚姻、教育、医疗、地位、财富等等,都是买房所绕不开的话题。买房,在如今的社会,沦为每个家庭的心愿。因此,房价的强弱,区域房产的投资价值,都成为倍受关注的话题。尤其是2020年年初一场突如其来的“黑天鹅”,让大家对楼市的关注度更加的紧密。

很多人希望房价跌到,不要再为买房而行乞生活。但现实经济却如此的薄弱,楼市作为常年经济发展的基础,房价又无法跌到。当下,是我们各方发展的关键时期,堪称是全世界都在看着。稍微有点风吹草动,都会引发巨大的波澜。房价,还到时大跌的时候。

5月,刚刚发布的数据显示,4个一线城市的房价又下跌了。销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点,这一数据要低于二线城市的0.6%,与三线城市的0.7%持平。二手住宅方面,5月份4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅与上月相同。尽管涨幅与上月持平,但这一数据也远远高于二线城市0.4%和三线城市0.3%的涨幅。

很多人有可能认为这是意料之中的事情,一线城市作为经济发展的排头兵,随着线下产业的衰退,楼市步入反弹也理所当然。但楼市的复苏,并不是代表房价会就此步入报复性反弹。依据现有的发展条件以及内外环境的趋势,楼市很难独善其身。目前而言,首先受到冲击的就是二手房和房租。

5月,二手房也步入复苏。从统计局发布的数据看,四个一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.1%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。35个三线城市二手住宅的销售价格环比上涨0.3%。从数据体现看,5月与四月基本持平。

价格虽然步入小幅的复苏,但实际效果却远远解决不了不断上升的二手挂牌量。某机构《5月国民还乡指数报告》统计表明,全国追加上海证券交易所房源量环比上涨18.9%。一线城市中,北京追加上海证券交易所房源量上涨最为明显,环比涨幅为208.1%。全国范围来看,武汉追加上海证券交易所房源量以近3倍的环比涨幅名列榜首,达到270%。同时,排名全国第一、第二的二手房挂牌量的重庆和成都,相继步入14万套的挂牌量。如此之多的二手房上海证券交易所,不仅仅显示的是业主对市场的信心,更为严重的是表明市场供给减少的压力。

二手房市场的遇阻,租房市场同样不好受。“春节之后我换了工作,疫情刚有减轻的时候不得不去租房,当时看了不少房,多数都上调了房租,有的每个月比疫情前下降500元左右,一年能省下来6000元。”一位北京租房的网友发帖表示租金下滑。

疫情以来,受小区堵塞管理的影响,租客不容许入小区看房,而原本打算春节过后续签和换房的客户也相继不再回京,外来务工人员减少。据贝壳研究院数据表明,2020年1月-4月份,北京平均值租金为81.6元/平米/月,同比去年上升4.1%。受到疫情影响,尤其是1月-2月份,交易量上升明显,出租需求推迟,空置率同比去年同期下降。

另据58同城、还乡客5月份重点城市租房趋势报告显示,5月份,北京房租平均值租金为4592元/月,环比下跌2.3%。进入6月第一周后,据贝壳研究院统计数据显示,北京租金水平之后呈现出下降态势。

租金下降影响仅次于的就是依赖房租生存的多套房的持有者,另外就是长租公寓运营的企业。过去几年,因为长租公寓概念的实行,行业步入极大的利好格局,长租公寓企业开始纷纷试水,急速扩大规模,对风险和盈利关注严重不足,造成企业长期处在亏损的状态。现如今,随着租客的增加,长租公寓企业出租率下降、违约亲率提高,同时仍然必须正常给业主支付房租,现金流广泛严重不足,部分长租公寓企业面对倒闭的风险。

同样,靠收租为业的部分囤房者,也面临着收入减少的趋势。常年房价的上涨以及租金水平的上升,伴随着城镇化急速的扩张趋势,城市住房市场需求也指数增长。一部分人看到商机,开始不断寨房,意图希望通过房价的大涨来实现财富的快速增长,再不济也可以通过收租来减少自己的收益。而如今,也面对着租金下滑,收益锐减的风险。而现实也是如此,房子要么空置,要么降低租金。

在专业人士显然,租金上升是多方因素构成的,一方面不受疫情影响,北京出租市场还未全面进入常态化;另一方面全市的租赁人口处于流出状态,受到结构性因素影响,出租租金上涨动力严重不足。如果长此以往,北京的租赁市场还将面对更大的挑战。

当然,这一组组数据的背后,于刚需族而言却是好事。至少不必再为不断上涨的房租而挣扎发愁,同样也不用再受房东的冷眼相对,半夜还要露宿街头的窘境了。租客话语权的上升,表明市场正在发生切换。

二手房和出租市场的变化,必要反应的就是整个楼市的发展趋势。二手房成交以及价格的受阻,同时租房市场也面临下滑的趋势,直接影响的就是炒房客对市场的信心。客观说,炒房客的退出,极大程度就说明楼市未来上涨趋势的上升。叠加政策调控的影响,可以说道整个楼市在未来的发展,将长期面临供大于求的状态!