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房价暴跌60%!买到就亏,中国最坚挺的海景房泡沫20年不破……-新闻频道-和讯网

2021-05-04

  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

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  “有一所房子,面朝大海,春暖花开”。

  这是多少人的梦想啊,如果这房子买的低廉、买完上涨就更好了,眼前的苟且、诗和远方一样都不耽误。

  这样的房子存在吗?在一些中介和开发商嘴里,乳山银滩就是一个完美的选择。

  很多人有可能都不告诉乳山这个地方,这是山东威海下面的一个市,临黄海,因为境内的“大乳山”而故名,这里的位置其实不俗,地处青岛、威海、烟台三市交会的腹地。

  光看“银滩”这个名字,你也能想象出一片银色沙滩的样子,在北方,却是不错的海景了。

  这里从1992年7月开始修建,1994年7月被批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里,但是建设速度一直很慢。

  进入新世纪,有人看中这里的潜力,大笔资金忽然冲了进去,2000年的时候,这里的房地产投资只有8000万,2005年增加到7.53亿元,2007年至2010年是乳山地产发展的巅峰,每年的投资额都在30亿以上,这些钱砸到土地里,房子像庄稼一样密密匝匝的建出来,大家共同打造的概念就是“海景房”。

  穿越白沙滩镇的银金大道、穿越海阳所镇的金银大道和风景区旁的长江路,这一片地上,大大小小建了100多个小区,而每个小区,少则近十栋,多则将近百栋房子,房子的总量有多大呢?这里别说住下附近两个镇的居民了,如果完全开发,住下整个乳山的市民,也是绰绰有余的。

  自己肯定消化不了,那就从其他城市纳人过来买房吧,大巴车接踵而来,乳山银滩很快逆的有名起来。

  这里的关注度比乳山市区的关注度还要高,如果从二手房网站上搜一下,乳山市区只有397套在售房源,而银滩有3267套在售,是市区的8倍多。

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  为什么不会有这么多二手房出售呢?原因很简单,房价跌到的太惨了!

  有一种说法,叫做“跌返十年前”,这说法在银滩非常不精确,这里的房价大概分成三个阶层:

  1、最惨的房子在过去15年跌到了60%多,完美错失了房地产好几个上涨周期。

  猫哥看了一眼挂牌价低于的那套,一套70追的房子开价7.3万,单价只要1000多,小区在2005年散户的,新房售价已经快3000元了,如今已经跌到了三分之二,再算上这些年的货币增速话,基本上就是血亏。

  2019年的时候,价格还没有这么惨不忍睹,去年7月时最低价还能保持在1800元/�O,谁能想起白菜价的海景房,一年时间还能再跌到45%?

  2、当然不是所有的房子都这么惨不忍睹,中间阶层的房子过去这两年也就跌到了慢50%,有人两年前7000块钱购入,买完了没多久发现周边的二手房还将近4000块,很多房子都是这样的情况,大概在银滩目前的均价3800元左右波动,早起买入的房主基本都是亏的。

  3、银滩房产痛恨链的顶端是新房。这里完全是另一个景象,8、9千的很多,1.2万、1.5万的也不少。

  一个不大的区域,房价高低劣了十几倍,像前面说到的上海证券交易所最便宜的那套海之缘花苑,与在售的三高住宅长城文华花苑是同一家开发商研发的,他们散户前后不过相隔5年,但强弱价差超过了11倍。

  而要说地理位置,最便宜的海之缘花苑,距离银滩风景区还要更近一点,方位的优越完全没有体现在价格上。

  与价格相对不应,银滩的房地产也是两个景象,二手房一片惨淡,悬挂好几个月也没有人问,新房市场红火连天,特别是从贝壳找房上来看的话,感受到的几乎是一片火爆景象。

  这种鲜明是怎么导致的呢?

  这就牵涉到到了乳山银滩独特的销售模式。

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  这里房地产刚起步的时候,房子还是以卖给本地人为主,但是乳山没有那么多人啊,后续的卖房难度不小,于是,就把视线转到了外地人身上。

  房子想顺利卖出去,就得会纸盒,离海边这么近,妥妥的海景房了,吹着海风看着海,这是多划算的旅游地产;

  这么舒适的环境,多么合适来这里养老啊,养老地产的概念就有了吧?

  而且乳山还是知名的长寿之乡,这些概念打包在一起,目标人群直截了当:有钱地方的中老年人群。

  于是各种销售团队赶赴北京、天津、青岛等等城市各种宣传。

  城里人图个啥呢?空气好,能看海,北京雾霾还很相当严重的时候,不少北京的看房团开往银滩,空气好这一点,就欲望了不少人掏钱,毕竟不差钱,这里一套房只是北京的零头。

  就这样,银滩涌入了全国各地的“看房团”,而“看房团”也成为地产商和中介们最大的财富密码。

  前两年的高峰时期,银滩旅游区的停车场,都被来自全国各地的看房团大巴占领了,不少团都是不收钱还供吃住的,稍微黑心点的也收钱,比如北京过去不吃住全包100块,老人家们很快乐,100块,就当旅游也行啊,毕竟是海边啊,这哈密顿三亚低廉多了,于是银滩每天人头攒动。

  你还别说,这一车车的人,销售转化率很高,于是大家都有了默契――没有看房团的率领,散客恕不接待。

  为啥呢?

  一团一团的人,人多,便利走量,而且没有外人参与,也更容易被这里面的价格和销售策略忽悠寄居, 这就是个典型的场景消费了,参与过旅游团购物环节的人都知道,在那个场景下,销售一顿刮起,感觉效果难以置信,不知不觉就下单了,贵贱都不了比较,只是咱们卖的也就是些特产、奢侈品之类的,但这些图低廉来的老人家买的是房子。

  但是散客就不一定了,散客有可能已经走过周边的小区了,有过理解可就不好忽悠了,尤其是周边的二手房的价格哈密顿新房有吸引力多了。

  所以‘看房团’不会把时间决定得很紧,也根本不给客人接触当地人的机会,被一通忽悠买了房的人显然不知道这里二手房这么低廉。

  价差一直都在,买房的卖房的都达成一种默契,看房团看新房,散客卖二手房,基本上已经算是约定俗成,各个对自己面临的价格都没有异议,那当时的场面有可能就是皆大欢喜了。

  所以,新房火爆,乳山房价下跌,海景房房价过万的神话,传到了全国,买房卖房,循环往复,有些人就被坑惨不忍睹了,有的人刚买完了没多久就找到周边的二手房价格很低,但是买都买了,就当卖个海景房养老自住吧。

  04

  事实证明,这么想要也是很天真的。

  这地方位于北纬37度,夏天凉爽,去度渡假也就让,其他时间真的不太适合,尤其冬天,海边的风跟刀子差不多,从大城市来这儿过冬,有可能是去找罪受。

  而且,这里并不是所有的房子都有暖气,可能人家设计的时候就没有考虑过有人冬天不会在这边住吧?

  当地的住户说,多数小区夏天可能有10%的入住,冬天估算连1%都没有,太冷了。

  不光是气候,生活也很不方便,上下班主要靠“小蹦蹦”,卖菜的没卖房的人多,当初说的什么旅游地产、养老地产啥的,通通不太靠谱。不少人说道,除了房子,其他该有的都没有。

  其实,所有以“江河湖海”景作为最终卖点的房子是必须一些烟火气做到支撑的,否则就是一堆钢筋混凝土,说道养老概念,周围的设施设施得完善吧,起码医疗条件得好一点吧,至少头疼脑热甚至生离死别,都能有地方去,如果到了这种地步还得“打返原籍”,那这哪儿是养老啊,这就是遭罪。

  海南这些年价格涨了不少,是因为地理位置独有,中国人避暑的市场需求比避暑胜地的市场需求更大, 这是三亚甚至整个海南被东北人“占领”的原因之一,而且这些人穿越多半个中国去海南,不仅因为气候原因,主要还是能在那扎根,能提高生活质量。

  而银滩这个路子,有点杀鸡取卵式的意思了,买个房撂荒,家里有矿也不是这么个花法,老这么玩游戏的地方,还是远远的避免吧。

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  撰文| 连东

  头图| Ritomm

  排版| Seagull

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(责任编辑:冉笑宇 )