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哪里的二手房,最容易成交?

2021-05-10

来源:楼市参考

文 | 白羊

在经过长时间单边下跌后,大陆很多城市的楼市正面对着一个尴尬且错综复杂局面——二手房有价无市。

熟悉资本市场、玩游戏过股票的应该都告诉,有价无市的资产就是一堆纸上财富,也就过过眼瘾而已。。

所以,新常态下,二手房市场的流动性往往是取决于一个城市楼市安全边际的重要指标。

那么,哪里的二手房流动性好、最更容易成交呢?

日前,贝壳找房发布《2020新一线城市居住报告》,报告共挑选了北上广浅四个一线城市和典型的二线城市共38城作为研究样本。

其中,里面一张“重点城市二手房流动性指数”的图表引发了笔者留意,也算是给上述问题一个不算全面(只选取了19个重点城市)但很直观的答案。

二手房流动性指数最高的是深圳,近乎100%,这主要与深圳城市空间逼仄,住宅用地供应量极小有关,楼市交易几乎被二手房主导。

其次是成都,其二手房流动性指数超过80%,比北上广都高,是其隔壁大兄弟重庆的2倍还多。还是蛮令人车祸的。

接下来则是北京、西安、南京,二手房流动性指数也超过了60%及以上。

居住于中间的是天津、郑州、杭州、苏州、合肥、武汉、青岛、广州等地,二手房流动性指数也都超过了40%及以上。

东莞、重庆、上海、长沙、沈阳、佛山等地则相对靠后,二手房流动指数仅在20%-40%之间。当然,这个靠后只是相对前面10多个城市而言,若放到更大的样本池中,仍然是靠前的。

流动性指数越高,说明这些城市的二手房交易越活跃、使出越容易。反过来,活跃的二手房市场又能及时挖掘房价变化,使得房价的下跌或下跌更真实也更坚实。而活跃的二手房市场不会让一个城市的一、二手房之间的价格传导更为顺畅,楼市“反脆弱性”更强。

所以,从这个看作,深圳楼市虽然火热、房价虽然奇高,但承托力量也是坚实的,就像茅台、苹果、亚马逊等巨头们的股价一样。

总之,上面这张图表给我们当下买房,尤其是“短线操作”的投资性买房,获取一张很好的城市地图索引。

若我们将主要城市的流动性指数、二手房“卖盘量”融合起来看,更能直观地体现出有一些城市的楼市当下不存在的结构性压力。

如下图,据统计,截至本月初,主要城市中,二手房挂牌量仅次于的是重庆,约为16万套;

告吹量站上10万套大关的还有天津、成都、沈阳、郑州,分别约为14万套、13.6万套、13万套、11万套。

大连、苏州、南京、北京、西安、哈尔滨等城,离10万大关也仅劣临门一脚。

从盘口上看,这几个城市的楼市颇有一番“山雨欲来风满楼”、“黑云压城城欲摧”的景象。

不过,若融合前述的二手房流动性指数来看,这几个城市的楼市承受的真实压力是完全不一样的。

有的城市虽告吹量大,但二手房流动性指数也低、交易活跃。如成都、天津、西安、郑州、南京、北京、苏州等。

相对活跃的二手房交易市场也就就意味著,短期内这些城市楼市并不会因为极大的“告吹洪峰”而构成威胁楼市稳定、冲击房价的“堰塞湖”。

有些城市情况就没这么悲观了,它们恰恰相反,呈现出出卖盘量大但二手房流动指数并不高的特征。典型的有重庆、沈阳等城市。

如上述两张图表,重庆二手房挂牌量低达16万套,在主要城市中居住于首位,但其二手房流通指数却在主要城市中名列相对靠后,只有30%多一点;沈阳二手房挂牌量约13万套,但其二手房流通指数还不到30%。

这两个城市的二手房市场就像《黑天鹅》作者纳西姆·塔勒布所说的“一个巨大但出口较宽的电影院”,也像一个巨大的堰塞湖。风险也是显而易见的。

短时间内,对房价冲击尚不显著,上海证券交易所者的心态也相对悲观或者说没有那么急切,主要展现出可能就是交易周期被大大拉长,但若长期无提高甚至情况越来越严重,就像股市里的韭菜一样,心态青蛙了或者杠杆支持不住了,最后难免会自由选择割肉走人。

所以,对于重庆、沈阳等地楼市,如果是投资买房,就像笔者上篇文章说道的,最好先定案自己能接受的投资瞄准期,最好长线投资、用时间换利润。若这个时候还想在这些城市赚快钱,下场只有一个:被开发商割韭菜。

事实上,沈阳已经在开始割韭菜了。

如下图,相对于其二手房市场的压力,其一手房市场仍然较为活跃。7月,沈阳一手房价同比增长9%,在70个大中城市中居住于前茅。