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天津高价地项目“骑虎难下”部分楼盘亏本销售

2021-05-12

  原标题:天津高价地项目“骑虎难下” 部分楼盘亏本销售

  

  本报记者 吴静 卢志坤 天津报导

  “天津市场也就这样了,未来几年都不会大上涨也不会下跌。实际上今年受疫情影响,不少楼盘都降价了。”谈到自己所了解到的天津楼市情况时,当地房产中介人员得出这样的判断。

  2017年,楼市进入全面调控时期,天津是最先第一时间的城市之一,当年3月份,天津出台“3·31新政”,成交数据随之走低。不过,2018年,随着天津“海河英才”计划的实行,天津楼市经常出现了一段时间的火热现象。

  与前两年因为落户政策而火热的市场相比,如今的天津楼市逐渐重返平稳。《中国经营报》记者近日走访了解到,疫情平稳之后购房客群的资产保值观念增强,市六区提高型楼盘热度提升,学区房关注度较高。而在环城区域,因为设施设施完善尚需时日,曾经的高价“地王”项目面临“骑虎难下”局面。

  

  环城区域项目降价去化

  今年不受疫情影响,上半年多数城市成交量均出现下降,天津亦不例外。国家统计局数据显示,7月天津新房价格环比上涨0.5%,同比涨幅0.7%。今年上半年,天津商品房累计销售金额818亿元,同比去年增加两成,去化周期已经超过22个月。

  二手房市场同样低迷,今年7月份,天津二手房价环比暴跌0.1%,同比暴跌4.2%。这已经是天津二手房价格连续暴跌13个月,累计跌幅达4.7%。

  但分区域来看,天津市六区因为交通、资源设施等较为成熟,在今年疫情影响下价格波动相对较小,且随着疫情影响逐渐减弱,购房人群资产保值心态影响下热度渐升。

  市区内海河沿岸,高端项目林立,据熟知当地市场的中介人员介绍,“天津人很认海河,从价格上看就能发现,市区内海河沿岸的项目价格都很高,每平方米单价在40000元到60000元之间。”而这个价位,是2017年限购政策之后逐渐下调的结果。

  “我们项目是2016年拿的地,原本是要卖10万元(每平方米)的,但是没办法,赶上了政策调控。”在海河金茂府售楼处,置业顾问向记者介绍道。

  据了解,2016年3月,中国金茂以41亿元拿下天津海河旁热电厂地块,该地块是海河中上游最后一块住宅用地,土地面积12.59万平方米,楼面单价14554元/平方米,当时创下了市内河东区挂牌单价纪录。

  该项目于2017年10月22日第一期散户6栋楼,当时高层产品均价在60000元/平方米,随后近3年里,高层价格一直在50000元/平方米~60000元/平方米之间波动;洋房产品价格在60000元/平方米~65000元/平方米波动。

  在售楼处,置业顾问向记者计算了一套155平方米的洋房产品,价格在51000元/平方米左右。“这是不临海河的房源,临着海河、能看见景观的价格要60000元左右了。”

  在克而瑞去年统计资料的天津市内六区新房销售额排行榜上,该项目以15.6亿元的销售额名列第一。今年前7个月该项目销售额为12亿元,名列第二。

  据理解,今年前7月,在克而瑞天津市六区新房销售额排行榜第一位的为中海城市广场·钻石湾,产品为公寓式住宅,该项目坐落于市内河东区,同样处于海河沿岸。项目拿地时间为2013年,2014年开始对外销售,前期由中信集团研发,2016年时中海收购后之后研发,项目规划总户数1638户。

  该项目渠道代理方官网显示,在2017年6月至8月期间,该项目曾卖到11万元/平方米的价格,随后价格逐渐下调,从2018年9月份开始每平方米价格在40000~50000元之间波动,目前项目最新开盘的房源均价约43000元/平方米。

  在克而瑞的排行榜上,该项目去年未转入前十,而今年前7月则以16.5亿元的销售额一跃沦为市六区销冠。售楼处置业顾问向记者计算出来了一套84.06平方米的高层产品(采光相对较好,与同面积能看到海河的房源相比总价相差近60万元),经过各种优惠,一口价299万元,均价35592元/平方米。“这是最后的优惠房源,我们9月份就开始下调价格了。”

  记者在项目处看见,楼栋之间建筑密集,公开发表信息表明的容积率已达到6.27。记者了解到,去年有业主滋扰,该项目原三、四期地块规划方案为3栋居住于型公寓、2栋办公楼和12万平方米的商业mall(购物中心)布局,但经过规划调整后,12万平方米的购物中心要变为65000平方米的室外商业街;同时,居住型公寓由原来的3栋增加为4栋,轮廓由办公形态改为住宅形态;办公楼由2栋增加为3栋。

  对于规划调整的原因,记者致信项目公司中信保利达地产(天津)有限公司,截至发稿时未予回复。

  与市六区内配套较为成熟期的市场比起,环城及郊县区域项目价格波动则相对较大。2016年时,与大多数一、二线城市类似于,天津楼市火热,高价“地王”项目频出。2016年10月,西青区杨伍庄北侧地块以76亿元价格、98.54%溢价率被竞得,楼面价超过20417元/平方米,刷新当时天津环城四区土地出让楼面价新高。

  据理解,该项目与天津南站仅一站地铁距离,但周围设施设施有待研发完善。项目占地面积较大,规划50栋楼,总户数5944户,目前在售的是第一期的10栋楼。

  2018年时,该项目高层均价曾超过28500元/平方米。现场置业顾问从手机里调取成交价信息向记者展出,他的一位张姓客户2018年购买了一套89平方米的高层产品,价格为28000元/平方米左右。

  随后,他又向记者展示了项目在寄居建委的备案信息,该项目在住建委备案价为25000元/平方米左右。而目前,项目的实际销售均价为21500元/平方米。

  “一般房企项目的实际销售价在备案价的15%上下浮动,现在我们卖的价格是在备案价基础上打了八七折,下调幅度没超过15%。”据置业顾问讲解,今年初项目曾准备卖20000元/平方米以下,但因故没能获准。

  据理解,价格下调之后,该项目去化进展加速。“项目前两年一直卖不动,今年降价之后一下子明了2栋楼。”置业顾问表示。

  对于项目降价,现场置业顾问也直言不讳:“没办法,我们当初拿地成本每平方米23000元,周边房企后来拿地太便宜了,他们能卖20000元,我们如果买28000元,品质再好也扛不住啊。”

  去年3月份,美的、旭辉联合体以36.38亿元竞得翡翠大道周边一宗地块,其中自持商业面积38100平方米,自持租赁住房面积3600平方米,折算楼面价约12736元/平方米,项目定名为翰悦府。记者在该项目售楼处了解到,一套100平方米的高层房源,均价在19731元/平方米。

  据了解,从2017年调控开始后,天津实施房价、地价联动,在土地出让方面,政府采行了设置最低禁售方式,随后抽签、熔断、竞商业自持、竞住宅谦和、特保障房指标等一系列手段,之后低溢价的地王项目随之减少。

  

  带上学区新房依旧火热

  8月底,天津最核心地段、地铁营口道旁边,和平翰林公馆售楼处人流络绎不绝。

  “那个地段了不得,是天津市的‘芯儿’。”一位在天津专门从事多年新房销售工作的本地人向记者介绍道。据了解,该项目所处的和平区是天津市教育资源最优区域。

  “我们是居住式公寓,土地性质是住宅,只不过是50年产权。”作为和平区目前唯一在售的新房住宅项目,置业顾问回应,“我们项目现在很炙手可热,是住宅性质的话可以落户,跟普通的公寓不一样。”

  但该项目更为“出色”的是它所附带的学区资源,即天津市教委唯一的直属小学——天津市实验小学。

  “我们刚开始买时只是买地段,总体不温不火,后来托关系被分到和平中心小学招生范围里,但这个小学也一般。今年6月份,我们月对外公布,已经绑定天津市实验小学。”据置业顾问介绍,“消息发布后,这两个多月成交量一下子上来了。”

  在一份天津市实验小学今年的“新生入学须知”上,记者看见,在招收条件一栏,该小学拒绝入学新生“人户统一”——即适龄儿童的户籍和合法相同居所必须均在和平区,若户籍为征地空悬挂户口、卖房空挂户口、集体户口等情况,无法获取和平区合法固定居所证明的,需将户口迁至实际居住地入学。适龄儿童户口落至非居住于或非住宅性质房屋的,由区教育局根据周边学校资源情况,统筹安排入学。

  该份通报上表明新生甄选时间为7月25~26日。招收范围一栏展出了可以入学的几个小区,翰林公馆位列其中。

  该份通知上标明,“本区户籍适龄儿童入学还需满足‘六年一学位’”。而和平翰林公馆最早的交房时间为2021年,目前所有购房客户均未获得房屋产权证,“等到您明年获得房本之后,就可以把孩子户口落在房子上,明年就可以上实验小学了。等到孩子上完6年小学,您可以再把房子买了。”置业顾问说。若按照今年购房计算,该项目的投资期限至少7年。

  目前,在实验小学招收范围内的小区里,翰林公馆是唯一的新房项目,其他几个小区只有二手房销售,标价在70000元/平方米至130000元/平方米之间,最高的一套房源标价超过180000元/平方米。但从成交价来看,普遍在40000元/平方米至70000元/平方米之间。

  “我们项目9月份开始调价,平均将上涨10%左右。”翰林公馆置业顾问说。

  记者从实验小学招生办得知,目前学校已经开学,一年级招收9个班,每班人数不多达40人,“以后学校招生生源人数不确认,要看具体情况。”招生办工作人员回应。据理解,和平翰林公馆总计规划户数为1500户。

  对于为何今年实验小学会把翰林公馆划出为招收范围之佩,置业顾问回应公司有这方面“关系”。记者向项目开发商天津现代城研发有限公司(以下全称“天津现代城”)求证以上说法,但未获恢复。

  据了解,天津现代城母公司为天津现代集团有限公司(以下简称“天津现代集团”),股东为马成喜、张迪娒,是天津本地的一家集团化民企,旗下30多家全资和控股企业,经营内容涉及地产研发、商业运营、金融投资等。其实触人马成喜曾名列天津富豪榜第6位。

  即便不是核心地段的学区房,环城“低配版”的学区房也受到不少购房客注目。在环城四区的津南区内,海教园板块因为可以享有九年一贯制南开学校的入学资质,在区域内热度减。

  8月底的一个周日下午,天色已接近傍晚,阳光城·未来悦售楼处内仍人声鼎沸。每个置业顾问都在同时招待多位客户,有的甚至无暇帮老客户签下而无暇招待新造访的客户。楼盘展示处的屏幕上表明,项目将在9月1日开始全面调价,每平方米涨价500元。

  据理解,这是海教园板块成交量较高的项目,置业顾问给记者计算的一套89平方米的房源,价格达18241元/平方米。与该项目方位相似的文澜府为同一开发商操盘的项目,在代理渠道上显示的均价从去年底的22500元/平方米,降到目前的20000元/平方米。

  记者就天津房地产市场情况函询当地涉及主管部门,但截至新闻报道未获回复。