咨询热线

15094929042

楼市解冻进行时

2020-09-26

原标题:楼市冻结展开时

二季度伊始,备受关注的楼市和房价,正在发生饶有意味的微妙变化。

过去三周,从深圳、上海、杭州到南京等一二线城市,“楼盘畅销”“千万豪宅日光”等消息不断传出。

戴着口罩的看房客与买房客,络绎不绝地出现在不少售楼处,打破疫情带来楼市冰封的僵局。

3月的楼市数据终于印证了市场的变化。

4月16日,统计局发布3月单月数据显示,监测的70个城市新房价格出现了小幅声浪。其中,38城新房价格环比上涨,较2月的21城有明显提升。作为楼市调控的重镇,上海、深圳、杭州等均在其列。

与此同时,房地产开发投资、房企土地购买面积、新开工面积、商品房销售面积等楼市核心指标同比降幅均较前两月大幅收窄。

一时间,关于楼市转好的论调甚嚣尘上。

只是,楼市真的回暖了吗?

时间拨回至2015年,同样也是在深圳率先经常出现了楼市疯狂的场面。彼时,其他的一二线城市紧随其后,并在棚改货币化移往红利下,造就了三四线城市的楼盘热卖。

这一次,历史不会再次上演吗?

一线城市冷热失衡

即便从成交开始活跃的一线城市情况看,判断楼市回暖言之尚早。

深圳市住建局的数据正对库存量上升做出提醒:3月末新房住宅可售房源27804套,去化周期8.8个月,较2月缩短0.3个月;非住宅可售房源为37422套,去化周期缩短至21个月。换而言之,深圳市场整体去化经常出现压力。

“深圳楼市热点区域还是在西边,东部、罗湖等区域相对平静。个别项目的火热并无法代表全局。”4月19日,一家前30强房企的首席战略官王雅(化名)对时代周报记者回应,“房地产市场早于已经分化,且不论不同城市不同区域,甚至同一个城市的有所不同区域都不存在冷不均。”

上海乃是如此。

时代周报记者了解到,坐落于奉贤区的绿城上海诚园认筹亲率146.7%,均价2.8万元/平方米。而同区的东原璞阅和酩悦都会均价3万元/平方米以上,认筹率仅为30%左右。

上海市场整体也未出现全面转好。4月的新盘入市数量与去年同期持平;从3月至4月20日有认筹数据的上海16个楼盘看来,认筹亲率从23.7%―559.8%不等。

认筹亲率高于60%的楼盘有7个,占近一半,包括有东原璞阅、铭德传奇、同济晶萃、酩悦都会、贝尚湾、绿洲康城亲水海湾和徐汇梧桐公馆。

市场的“不买单”正在去年底推出的楼盘上体现,例如四季都会、和怡国际花园和锦绣里目前认筹亲率还仅在37%、48%和65%。

“近期上海楼盘热度是由中内环项目带给,不少都是春节前拿的预售证,价格优势是热销的硬道理。”4月20日,一前十强房企营销总李峰(化名)对时代周报记者表示。

认筹亲率最低的东方惠礼是典型。项目地处内中环,9.2万元/平方米的均价远低于周边近期二手房至少12万元/平方米的成交均价。

而在李峰显然,随着首批中内环项目的入市,上海楼市价格战正在打完。“比如认筹前3位的中海汇德里项目,它将普陀中心区三房的总价门槛拉低至800万元左右,后续肯定会对周边的真如板块和长风板块新楼盘带给压力。”其回应。

另据时代周报记者理解,上海楼盘近期热卖原因还在于价格下调。例如处在认筹率第4位的华润华发静安府项目,新的一批发售的西区楼盘已经较去年发售的东区楼盘均价下降近1000元/平方米。

“窗口期其实很短。”4月20日,一前20强劲房企上海区域总裁杨一(化名)对时代周报记者判断,“现阶段主要是跑量,接下来拿预售证的项目未必还会给出惠及。”

楼市蠢蠢欲动?

远远没有达到打开新的牛市的程度,是时代周报记者专访中,业内一致的辨别。

就一季度整体而言,开发商补库存的意愿和投资热情并不高涨。

统计局4月17日的数据显示,一季度全国房地产开发投资额21963亿元,同比下降7.7%;新开工面积28203万平方米,上升27.2%;地产企业土地购置面积1969万平方米,同比上升22.6%;土地成交价款977亿元,下降18.1%;房屋竣工面积15557万平方米,上升15.8%。

“尽管土地购买面积和房屋完工面积属于房地产市场滞后指标,但两者经常出现同比下降正在反映出没大量资金涌入房地产市场,无法支撑市场复苏的结论。”杨一对时代周报记者表示。

同样在销售末端,一季度商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%。尽管比1-2月的下降幅度皆有所收窄,但可见市场依旧下滑。

紧绷的资金链抑制着开发商们的投资热情。

统计局一季度的数据表明,地产企业做到资金33566亿元,同比下降13.8%。其中,在国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收和个人按揭贷款五大维度,都有有所不同程度的下降,最高约42.5%。

“活下去”沦为一些房企所面对的首要问题。

不少龙头房企如碧桂园、万科、恒大、融创等启动人员的优化和区域合并统合。大房企如此,中小房企生存压力可见一斑。据克而瑞研究中心统计,百强房企一季度的销售业绩规模较去年同比上升近20.8%。

但这些并不阻碍大多数开发商们把悲观的预期放在二季度乃至下半年。

从不久前结束的业绩会获释的信息看,一二线和强三线城市,再一次沦为房企业绩支撑地和避风港。

不过,从土地末端来看,不管是二线还是三四线,房企的投资热情已经上升。

克而瑞数据监测,今年一季度全国300城经营性土地成交价建筑面积38443万平方米,同比、环比分别上升了22%和55%。

按城市能级来看,二线和三四线城市土地成交量同比均呈圆形下跌态势,降幅分别为 32%和20%,成交金额则分别下降30%和8%。

诸葛去找房数据研究中心分析师国仕英指出,“三四线城市的市场信心比较很弱,完全恢复情况明显慢于一二线城市。”

同样,李峰也进一步认为,“随着棚改的红利骑侍郎去,房企接下来在三四线城市拿地会更加谨慎。”

警觉杠杆市

“量价起涨是市场回暖的有力证明,且不论这一条件有没有达到,即便超过,基本面又否需要承托市场持续回暖?”王雅对时代周报记者反诘道。

事实上,尽管一季度中国国内生产总值出现少见负增长,但中央对房地产政策依旧维持相当强的定力。

4月17日,中共中央政治局会议特别强调,要坚持房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位,促进房地产市场平稳身体健康发展。

“房住不炒”是政策底线,目前各地调控并没在市场需求末端经常出现明显的断裂。

在一些严控的城市,涨跌的底线已经被严苛原作在5%。

以上海为例,经时代周报记者理解,近期发售的高认筹率项目东方惠礼、滨江凯旋门等都设定了不多达预售证价格5%的优惠底线。

“这就是业界常说的‘箱体波动’。”李峰对时代周报记者解释,“价格和利润在正负5%的两条线之间波动,不会暴涨不会暴跌,为的就是响应房住不炒。”

在李峰看来,近期的一二线的城市楼市放量只是受到货币政策溢出效应的影响,“同时不受疫情影响,不少城市出台为中小企业纾受困的政策,比如中小微企业贷款贴息等,这些清面上跟地产贷款没变化,但容易让一些炒房客理解为是加杠杆的空间。”

在此情况下,优质的一二线城市房产,更能被看做是保值产品。一部分避险资金的流向,个别城市楼市出现火热。

“和上海一样,杭州近期最热的就是有价格优势的刚需房和顶级豪宅。”杨一对时代周报记者解释,“但杭州一手房市场供应大,禁售严苛,所以体现在跑量的火热上。而深圳一手房供应少,因此二手房涨价显著。”

前期被压抑的购买力以及投资需求又是否会持续到今年下半场?

华安基金首席经济学家林采宜认为,后疫情时代,收入增长速度放缓与负债比率上升抑制了城镇居民的购房缴纳能力。

同样,在王雅显然,尽管3月金融数据里的M2同比增长10.1%为2017年3月以来最高增速,以及新增社融5.16万亿元,创历史单月最低。但放到一季度整体对比,居民贷款只减少1.2万亿元,比去年同期较少增加6000亿元。

“这就解释,M2的增加并非来自居民信用扩展。”王雅回应。

他分析指出,是企业融资支撑了追加社融。一季度数据表明,企业部门债务融资增速比年初回升1.5%,“这种短期化的融资,解释企业必须资金来缓解流动性压力,并不是新的资本开支。而企业融资增速的下降,难以与未来投资市场需求和经济增速的声浪画等号。”

(编辑:王星)