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5月一二线城市新房成交面积涨两成,火热楼市回来了?

2020-11-22

5月全国房地产市场持续衰退,已经走出下滑状态,返回2019年疫情前水平。通过数据看出,4月市场完全恢复到80%,5月市场完全恢复到了100%以上,在部分一二线城市重现楼市“小阳春”。

机构分析人士指出,在供应量助推下,预计6月市场交易仍不会之后冲高,同时伴随住宅均价环比小幅下跌,但同比增长速度仍不会高于去年水平。不同区域、项目展现出仍不会持续分化,其中三四线城市不甚悲观。

一二线城市交易恢复至2019年疫情前水平

继前3个月深圳房价经常出现结构性上涨之后,5月杭州楼市因为“五万人鼓号”而再不受注目。

据媒体报道,杭州远洋西溪公馆领有出一批959套房源的预售证,甄选人数5万多人,相等于50个人抢一套房。

作为一个二线城市,杭州持续多年占有全国卖地总价榜首的宝座。对于此时出现楼市火热的状况,中原地产首席分析师张大伟指出,因为在“限价”的制约下,新房的价格不能卖太高,但是周围的二手房价格是无法监管到的,二手房价格随着市场行情涨起来了,由此出现新房和二手房价格凌空的情况,在一些人显然,买到就是赚到到。

虽然杭州热盘属于个案,但也是近期楼市的一个缩影。据张大伟分析称之为,如果说2月全国市场基本冰冻,3月市场只完全恢复50%,4月市场完全恢复到80%,那么5月市场整体看,已经完全恢复100%以上,大部分区域甚至已经出现同比上涨的情况。因此,可以辨别出有一二线城市的楼市“小阳春”已经出现。

中原地产研究中心统计数据表明,5月,一线城市新房成交价面积平均环比之后下跌,环比涨幅达到了20.1%,其中北京下跌最明显,新房成交面积环比下跌了42.5%,同比也下跌了10.5%。上海、广州的新房成交量也有显著快速增长,与2019年同期基本持平。

相比之下,深圳一改为此前价格上涨的印象,5月新房成交价面积环比、同比均有下降。尤其是同比降幅较明显,超过3成。而此前深圳刚刚经历了经营债整顿,高价房源调控。不过,虽然5月份的新房数据并未上涨,但是市场化程度较高的二手房成交价数据则是相当活跃。

中原地产研究中心统计数据还显示,二线城市新房成交面积平均值环比上涨了35%,其中最为典型的下跌城市为温州,上涨了120%,武汉下跌了81%。

从全国市场看,除杭州外,二线城市中,宁波、南京、成都等城市显著衰退。而最有一点注目的武汉市场也有显著企稳展现出,环比下跌显著。

对于5月市场,中指研究院分析人士总结指出,5月楼市整体成交价回暖,同比、环比齐升。二三线代表城市新房成交面积同比、环比均有有所不同程度上涨。其中,三线代表城市新房成交价面积环比上涨22.1%,韶关涨幅较大,扬州、东莞涨幅均在10%以内;从同比来看,整体下跌14.0%。

区域分化、项目分化显著

据国家统计局的数据表明,在70个大城市中,4月50个城市新建住宅价格上涨,这与2019年四季度最高点持平。

而在5月,这个涨势的格局仍在持续。中指研究院对北京、上海等十大城市(新建)住宅的全样本调查数据显示,5月,杭州、上海新建住宅价格环比分别上涨1.04%和1.00%;南京和重庆(主城区)新建住宅价格环比涨幅在0.4%-0.5%之间;成都、武汉和广州涨幅则在0.2%以内。天津、深圳和北京环比微跌。

从同比来看,十大城市新建住宅价格除天津、广州和北京同比下跌,其余城市同比均下跌。其中,成都和杭州新建住宅价格同比上涨幅度多达10%。

从当前市场展现出来看,不仅不同城市间的行情相对独立国家,而且城市内部的产品销售情况也存在明显差异。区域分化、项目分化的特征更加明显。

克而瑞研究院分析认为,在5月楼市,第一类城市低档刚需类项目持续热卖,中高档去化相对平平,以成都、重庆、苏州、福州、北京为典型代表;第二类则是高档和豪宅提高类产品大买,郊区低档刚需盘去化不佳,比如深圳、杭州、南京、郑州等城市高端产品市场需求依旧充沛;第三类城市中档刚改为类产品异军突起,以上海、西安、宁波为典型代表,中档产品去化率均低达70%以上;第四类为去化较好城市,各档次产品均无显著差异。

在成交以及价格显著复苏的带动下,28个重点城市消化周期环比皆大幅收窄。中指研究院数据显示,八成以上城市降到18个月警戒线以下,杭州、济南等消化周期严重不足6个月,反观北京、大连等城市的消化周期仍低于36个月。

在供应量助推下,6月市场或将之后冲高

虽然受疫情影响,中国经济面对下行压力,但在5月22日,李克强总理在两会政府工作报告中重申坚持“房子是用来寄居的、不是用来油炸的”定位,因城施策,增进房地产市场稳定身体健康发展。

从5月楼市政策来看,各地方政府在“房住不炒”的基本原则下,根据各城市房地产市场实际情况,灵活性调整楼市相关政策,其中人才政策沦为关注点。比如山东、郑州等地降低人才引入门槛、增大人才购房补贴力度;东莞、广州等地优化公积金萃取政策,保障居民基本住房市场需求。在业内人士显然,预期未来政策走向难以改变。

对于6月能否沿袭当前走势,张大伟认为,6月份市场未来将会之后冲高,特别是供应量增加后,市场成交量也有望继续上行。最近成都、南京、杭州都出现了热销场景,这些都让市场有再次下跌的预期。从未来市场走势看,如果6月20日再次降息,那么这一轮市场小阳春有望持续到下半年。

“随着半年度业绩冲刺季的到来,房企必将减缓供货节奏,供应有望放量增长,甚至创年内新高。”克而瑞研究院分析人士表示,在供应放量的作用下,预计6月市场仍将保持较高热度,成交也将继续回升。当然,不同城市、不同项目将持续分化,考虑到今年市场低薪家庭收入或将有所下降,预计刚需市场仍不容乐观,成交或将明显回升。

中指研究院分析人士指出,从整体看来,未来房地产市场将之后恢复,但部分三四线城市不受人口、产业等多种因素影响,市场需求恢复或相对缓慢。对于市场最为注目的价格,业内分析人士回应,预计百城住宅均价环比小幅下跌,但同比增速仍显著高于去年同期水平。

采写 | 新京报记者 袁秀丽

编辑 | 武新

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